Genève: la régulation du logement pourrait freiner la construction et augmenter les loyers des nouveaux arrivants, selon une étude FHNW
Contexte et cadre légal
Une étude de la FHNW passe en revue près de 30 ans de régulation du logement à Genève. La conclusion indique que les règles de protection du logement, très strictes au bord du lac, ont freiné la construction et contribué à la hausse des loyers pour les nouveaux arrivants.
Impact sur l’investissement et la construction
Au cœur de l’analyse figure la LDTR, la loi genevoise encadrant depuis 1983 les démolitions, transformations et rénovations. Selon les auteurs, chaque durcissement de cette loi aurait découragé les investisseurs institutionnels de lancer de nouveaux projets. La valeur des constructions annulées ou reportées atteindrait environ 600 millions de francs, soit 11 % des dépenses de construction du canton sur la période étudiée.
Effets sur le marché et les rénovations
Moins de logements construits signifie un marché encore plus tendu. Face à ces contraintes, les grands propriétaires se tournent vers des rénovations destinées à maintenir la valeur de leurs biens ou à justifier des hausses de loyer autorisées. Mais cet effet reste limité: une fois les principaux travaux réalisés, l’incitation disparaît.
Genève affiche ainsi un retard de rénovation record: plus de 83 % des immeubles de plus de 40 ans n’ont jamais été modernisés, une part nettement plus élevée que dans d’autres cantons: 48 % à Bâle et 41 % à Zurich.
Disparités entre locataires et loyers
L’étude montre que les loyers plafonnés protègent les locataires établis mais creusent l’écart avec les nouveaux arrivants: à Genève, ces derniers paient en moyenne un tiers de plus par mètre carré que les occupants historiques. À Zurich, les nouveaux locataires paient en moyenne 18 % de plus que les personnes déjà installées.
Perspectives comparatives
Les auteurs estiment par ailleurs que des villes comme Zurich ou Bâle, caractérisées par des conditions de marché similaires, pourraient connaître des effets comparables si elles adoptaient des règles aussi strictes que celles de Genève.
